Golf element goud | Cleerdin & Hamer

Huurrecht

Beëindiging van de huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren worden beëindigd. De huurder kan de huurovereenkomst zelf opzeggen, maar ook de verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen, al is dat laatste voor de verhuurder niet altijd eenvoudig. 

Verschillende regimes huurrecht

In het huurrecht gelden verschillende regimes. Voor huur van woonruimte gelden andere regels dan voor de huur van bedrijfsruimte, terwijl bedrijfsruimte weer wordt onderverdeeld in twee categorieën, namelijk de 290- en de 230a-bedrijfsruimten.

Ontbinding

Indien de huurder of verhuurder toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd bij de kantonrechter. Hiervoor is vereist dat de tekortkoming de ontbinding en de gevolgen daarvan ook rechtvaardigt. De ontbinding kan in beginsel niet buitengerechtelijk plaatsvinden: een uitspraak van de rechter is noodzakelijk. Voorbeelden van wanprestatie op basis waarvan ontbinding kan worden gevorderd zijn het laten ontstaan van een (te hoge) huurachterstand alsmede het veroorzaken van ernstige overlast.

Beëindiging huurovereenkomst door huurder

Of en hoe de huurovereenkomst kan worden opgezegd, hangt daarom in eerste instantie af van het type huurovereenkomst. De huurder van woonruimte kan de huur opzeggen tegen de datum waarop doorgaans de huur dient te worden betaald (de eerste van de maand) en met inachtneming van een opzegtermijn, tenzij een huurovereenkomst met een minimumduur is gesloten. In geval van een huurovereenkomst met een minimumduur kan deze niet tussentijds worden opgezegd.

De huurder en de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte, zoals een winkelpand, die een overeenkomst zijn aangegaan voor de gebruikelijke duur van vijf jaar, zijn beide aan deze termijn van vijf jaar gebonden. De overeenkomst kan uitsluitend tegen het einde van deze termijn worden opgezegd, terwijl ook deze opzegging aan voorwaarden verbonden zijn. De huurder van een bedrijfsruimte heeft tijdens de eerste periode van vijf jaar het recht de overeenkomst eenzijdig te beëindigen door vóór het einde van het vierde jaar op te zeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden. Een opzegging dient met een deurwaardersexploot of aangetekende brief te geschieden.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een 230a-bedrijfsruimte eindigt na het verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de huurder worden opgezegd. De wet voorziet hierin niet in nadere vormvereisten. Vaak is de wijze waarop kan worden opgezegd opgenomen in de huurovereenkomst.

Opzegmogelijkheid verhuurder huurovereenkomst

De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst slechts opzeggen op basis van limitatief in de wet genoemde gronden. Een reden om de huurovereenkomst op te zeggen ligt bijvoorbeeld in de dringende noodzaak voor de verhuurder om de woning zelf te gebruiken.

Echter, de huurovereenkomst eindigt na opzegging door de verhuurder uitsluitend als de huurder schriftelijk met de opzegging instemt. Zo niet, dan zal de verhuurder de kantonrechter de opzeggingsreden moeten voorleggen en de rechter moeten verzoeken om een datum te bepalen waarop de overeenkomst eindigt. Totdat de rechter uitspraak heeft gedaan, duurt de overeenkomst voort.

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte heeft het recht van opzegging na de eerste vijf jaar slechts in uitzonderlijke gevallen. De huurder hoeft de huuropzegging niet te accepteren, ook niet na tien jaar. De verhuurder dient de gronden van de opzegging duidelijk in de opzeggingsbrief te vermelden en de opzegging vervolgens te laten toetsen door de kantonrechter.

De verhuurder van een 230a-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd relatief gemakkelijk opzeggen. De wet voorziet niet in een huurdersbescherming zoals bij huurders van woonruimte of 290-bedrijfsruimte. Vaak zijn in de huurovereenkomst nadere vormvereisten voor de huuropzegging opgenomen. De huurder kan mogelijk wel de ontruimingstermijn verlengen. De huurder dient zich in dat kader tot de kantonrechter te wenden.