Overlast

Overlast (van en door huurders) kan een vervelend probleem zijn. Een huurder die overlast veroorzaakt, doet dat doorgaans door geluids- of stankoverlast, pesterijen, mishandeling, bedreiging of stalking. De verhuurder kan hiertegen optreden.

Elke huurder is verplicht zich te gedragen als een ‘goed huurder’. Geen overlast veroorzaken – of die tot een minimum beperken – is een basisvoorwaarde om de huurovereenkomst in goede harmonie te kunnen voortzetten. Heeft de overlast een ernstig en structureel karakter, dan is het mogelijk een gerechtelijke procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Woongenot

Een huurder heeft recht op huurbescherming. Daarom zal een rechter niet lichtvaardig besluiten de huurovereenkomst te ontbinden. Het belang van omwonenden op ongestoord woon- of huurgenot zal moeten opwegen tegen het belang van de huurder op het behoud zijn of haar woning. Hoe beter u als de verhuurder uw vordering over de overlast onderbouwt, hoe eerder de rechter de vordering toewijzen.

Als verhuurder is het belangrijk dat voldoende bewijs wordt verzameld over de overlast van huurders (dossiervorming). Dit dossier bevat in elk geval:

• Alle stukken over de overlast. Dit zijn klachten van omwonenden (een beschrijving per incident, voorzien van tijd, datum en ernst), politierapporten en eventueel rapporten betrokken instanties;
• Overzicht van bemiddelingspoging(en) die de verhuurder heeft ondernomen om de huurder te bewegen de overlast te staken. Denk bijvoorbeeld aan (bemiddelings)gesprekken tussen verhuurder/huurder/omwonenden. Maak een beschrijving per bemiddelingspoging, voorzien van datum en tijd.
• Hebben de bemiddelingspogingen geen succes gehad? Maak een overzicht van de waarschuwingen, aanmaningen en sommaties aan de huurder, bedoeld om de overlast te staken. Voorzie ook deze lijst van data.
• Eventuele rapporten van onafhankelijke deskundigen.

Wanneer de verhuurder het dossier over de overlast veroorzakende huurder zorgvuldig heeft opgebouwd, dan dient daaruit onmiskenbaar het (objectiveerbare) ernstige en structurele karakter van de overlast uit te volgen. Bij twijfel over de volledigheid van het dossier adviseren onze huurrechtspecialisten verhuurders graag. Is het dossier compleet, dan kan – indien in onderling overleg geen oplossing kan worden gevonden – een gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming worden gestart. Wij staan tevens huurders bij die worden beschuldigd van het veroorzaken van overlast.

Aanspreken verhuurder op overlast

Een huurder kan de verhuurder onder omstandigheden aanspreken op door een andere huurder veroorzaakte overlast. Dit kan een gebrek opleveren in de zin van wet. De verhuurder heeft een inspanningsverplichting om de huurder aan te spreken op de overlast. Wederom moet komen vast te staan dat sprake is van structurele en objectiveerbare overlast.

Advocaten gespecialiseerd in huurrecht

Bij Cleerdin & Hamer advocaten werken advocaten die gespecialiseerd zijn in het huurrecht en vastgoedrecht. Zij werken verspreid over de kantoren in Amsterdam, Almere, Hilversum en Rotterdam. Dagelijks staan we huurders en verhuurders bij met het opstellen van contracten, het geven van adviezen en uiteraard het oplossen van geschillen.

Wij streven ernaar om met advisering uw vraagstukken tot een oplossing te brengen. Op deze manier kunnen wij veel problemen voorkomen en daardoor dreigende geschillen in de kiem smoren. Daar heeft iedereen baat bij. Als een minnelijke oplossing van het geschil niet mogelijk is, leggen we de zaak aan de rechter voor.