Huurbeschermingsbepalingen woonruimte

Het huurrecht stelt regels ten behoeve van de verhouding tussen huurder en verhuurder. Binnen het huurrecht bestaan ter bescherming van de ‘zwakkere partij’ (de huurder) dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. Van deze bepalingen mag niet worden afgeweken. De huurder geniet ‘huurbescherming’. Dit is met name het geval bij de huur van woonruimte, maar ook ten aanzien van de huur van middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW geldt dat de wettelijke bepalingen grotendeels dwingendrechtelijk van aard zijn en dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

De wettelijke regelingen met betrekking tot de huur van (230a-)bedrijfsruimte zijn daarentegen grotendeels van regelend recht. Huurder en verhuurder bepalen zelf de inhoud van de huurovereenkomst en kunnen zelf vorm geven aan hun onderlinge verhouding. Verhuurder en huurder hebben contractsvrijheid.

Bescherming huurder woonruimte

De wetgever heeft huurders willen beschermen tegen de sterkere positie van verhuurders. Om dit te bereiken zijn met name bij de huur van woonruimte diverse dwingendrechtelijke bepalingen van kracht die maken dat van deze bepalingen niet mag worden afgeweken. Dit ongeacht wat partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Zo zijn bijvoorbeeld de wettelijke bepalingen omtrent het opzeggen van de huur van woonruimte van dwingend recht hetgeen betekent dat een verhuurder de huurovereenkomst alleen op grond van in de wet genoemde opzeggingsgronden kan opzeggen.

Bij de huur van de volgende woonruimte heeft een huurder huurbescherming, als de huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft of een zogenoemd doelgroepencontract:

• De huur van een huis;
• De huur van een appartement;
• De huur van een kamer (bijvoorbeeld in een studentenhuis);
• De huur van een woonwagen op een vaste plek (niet op een vakantiepark);
• De huur van een standplaats voor een woonwagen (niet op een vakantiepark).

Indien een onderhuurder een woning of appartement betrekt van een hoofdhuurder, geniet de onderhuurder huurbescherming. Als onderhuurder dient zijn/haar verhuurder (de hoofdhuurder) zich te houden aan dezelfde regelgeving als reguliere verhuurders van woningen. Wanneer de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder/eigenaar ten einde komt, wordt de onderhuurder in beginsel hoofdhuurder van de betreffende woning.

In het geval dat een kamer wordt gehuurd van iemand die tevens de hoofdhuurder van de woning is en daar zelf ook woont (hospitaverhuur), is geen sprake van huurbescherming indien de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt.

Een onderhuurder huurt van iemand die zelf huurder is. Als u onderhuurder van een eengezinswoning of appartement bent, heeft u recht op huurbescherming. Uw verhuurder (de onderverhuurder) moet zich aan de regels voor verhuurders van woningen houden. Als het huurcontract tussen de onderverhuurder (uw verhuurder) en de hoofdverhuurder/eigenaar eindigt, wordt u de hoofdhuurder van de woning. De hoofdverhuurder zet uw huurcontract dan als verhuurder voort.

Als u een kamer huurt van iemand die een woning huurt en ook in die woning woont (hospitaverhuur), dan heeft u geen huurbescherming als de huur van die woning eindigt. Als uw kamerverhuurder (de huurder van de woning) de woning verlaat, moet u ook uw kamer verlaten.

Tijdelijke huurovereenkomsten

In het geval van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte of maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte geldt dat de huurder minder huurbescherming geniet. Na afloop van de overeengekomen huurperiode hoeft de huurovereenkomst niet te worden opgezegd, maar het is echter wel de verantwoordelijkheid van de verhuurder om de huurder tijdig op de hoogte te stellen van het einde van de huur, middels een schriftelijke melding (aanzegging). Deze aanzegging dient plaats te vinden tussen 1 maand en maximaal 3 maanden voor de afloop van de overeengekomen huurtermijn. Als de verhuurder de aanzegging niet doet, wordt het tijdelijke contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd, waarna de huurder volledige huurbescherming verkrijgt.

Geen huurbescherming

Niet in alle gevallen geniet een huurder volledige huurbescherming. Dit is onder meer het geval bij:

• een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt (na afloop van de overeengekomen termijn);
• verhuur krachtens de Leegstandwet;
• een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ (bijvoorbeeld vakantiehuur);
• een hospitacontract (alleen tijdens de eerste negen maanden geen huurbescherming, daarna wel);
• een winkelwoning (voor de woning gelden mogelijk de regels voor huur van bedrijfsruimte);
• een dienstwoning;
• een overeenkomst waar de zorg overheerst (bijvoorbeeld een verzorgingshuis);
• de verhuur van een ligplaats voor een woonboot.

Heeft u vragen over dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen? Laat u dan adviseren door een van onze specialisten op het gebied van huurrecht.