Garantie- en exoneratiebeding bij de koop van een woning

Non-conformiteit

Bij de koop van een woning komt het vaak voor dat een koper wordt geconfronteerd met een of meerdere gebreken. Bij de koop van een woning mag geen sprake zijn van non-conformiteit: op grond van de wet mag de koper van een woning verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik of voor een specifiek beoogd gebruik van de woning nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Bij de koop van een woning wordt veelal gebruik gemaakt van een standaard koopovereenkomst van De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Naast bepalingen over onder andere de koopprijs, staat in deze koopovereenkomst een garantiebeding waarin de verkoper ook garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning voor eigen gebruik. Ten behoeve van de verkoper wordt in de koopovereenkomst daarentegen ook vaak een exoneratiebeding opgenomen waarbij de verkoper de aansprakelijkheid uitsluit van mogelijke gebreken aan de woning.

Garantiebeding ten behoeve van de koper

De verkoper garandeert hiermee dat de woning ten tijde van de levering geschikt is om als woning te gebruiken, oftewel: de verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als een woning verhinderen.Een en ander is uiteraard wel ook afhankelijk van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Indien de woning na levering zal worden gesloopt of indien alleen een perceel grond wordt gekocht, wordt onder ‘normaal gebruik’ logischerwijs iets anders verstaan. Ten aanzien van voornoemd garantiebeding wordt opgemerkt dat verkoper onder dit beding dus niet hoeft in te staan voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik als woning nodig zijn.

In een koopovereenkomst worden doorgaans ook een of meerdere exoneratiebedingen ten behoeve van de verkoper opgenomen. Veelal komen partijen in de koopovereenkomst overeen dat de koper de woning  “accepteert in de staat waarin deze zich ten tijde van de het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt”. Dit betekent dat indien de koper na levering gebreken constateert die het ‘normaal gebruik’ van de woning niet in de weg staan, hij de verkoper hierop niet kan aanspreken. Het risico op dergelijke (verborgen) gebreken heeft de koper namelijk aanvaard en aansprakelijkheid van de verkoper voor dergelijke gebreken is uitgesloten. Met betrekking tot bepaalde onzichtbare gebreken of met betrekking tot oudere woning wordt verder veelal een “onbekendheidsverklaring” respectievelijk “ouderdomsclausule” overeengekomen ten behoeve van de verkoper.

De door de verkoper gegeven garantie in samenhang bezien met het exoneratiebeding, maken dat het voor een koper van een woning verstandig is om voor de aankoop van een woning zorgvuldig onderzoek te (laten) doen naar de status van de woning. Indien na verkoop van de woning blijkt dat sprake is van (al dan niet verborgen) gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan kan de koper de verkoper hierop aanspreken. Ook is het wellicht mogelijk de verkoper met succes aan te spreken vanwege ‘verborgen gebreken’ die reeds ten tijde van de levering bestonden, terwijl de verkoper hier weet van had en daarmee diens mededelingsplicht heeft geschonden. Mocht u tegen dergelijke problemen aanlopen, kunt u zich laten bijstaan een van de vastgoedrechtadvocaten van Cleerdin & Hamer Advocaten.