Splitsingsakte plus wijziging splitsingsakte

Een gebouw splitsen in appartementsrechten kan alleen met het opstellen van een notariële splitsingsakte, die ingeschreven wordt in de openbare registers.

Inhoud splitsingsakte

In de akte van splitsing moet de plaatselijke ligging van het gebouw worden vermeld. Ook moeten de gedeelten van het gebouw en de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, nauwkeurig worden omschreven. In de akte van splitsing wordt tevens verwezen naar het verplichte reglement van splitsing. Wanneer de akte niet voldoet aan de vereisten zoals de wet die stelt, is deze akte nietig.

In de splitsingsakte wordt de verdeling van het stemrecht geregeld en de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaren vastgelegd, zoals de bijdragen van alle leden in de schulden en kosten van de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Elke appartementseigenaar is automatisch lid van de VvE. Bij de splitsingsakte hoort ook een tekening. Op deze tekening is de situatie van de verschillende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten zichtbaar gemaakt.

Het splitsingsreglement

In het splitsingsreglement worden de rechten en plichten zoals die gelden voor de individuele appartementseigenaren geregeld. Meestal hanteert de betreffende vereniging van eigenaren daarvoor een modelreglement. Er zijn verschillende modelreglementen uit 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 of 2021, afhankelijk van het jaar van ontstaan van de splitsing in appartementsrechten. In de praktijk komt het veelvuldig voor dat er aanvullingen op de bepalingen van de modelreglementen worden gemaakt.

Welke regelingen staan in het splitsingsreglement?

In het splitsingsreglement zijn in ieder geval regelingen opgenomen over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. Dit leidt regelmatig tot conflicten tussen de appartementseigenaren onderling.

Naast de verplichte splitsingsakte met bijbehorend splitsingsreglement wordt door een VvE vaak besloten een huishoudelijk reglement op te stellen. In een huishoudelijk reglement, in aanvulling op akte en splitsingsreglement, kunnen ook regels omtrent het gebruik van de privégedeelten worden opgenomen, bijvoorbeeld met betrekking tot het hebben van huisdieren.

Deze mogelijkheid wordt echter wel beperkt tot het stellen van regels van orde met betrekking tot het gebruik van de privégedeelten. En uitsluitend voor zover het splitsingsreglement de mogelijkheid daartoe uitdrukkelijk biedt.

Wijziging splitsingsakte

In sommige gevallen is een wijziging van de splitsingsakte nodig, bijvoorbeeld wanneer wordt besloten tot:
• een verandering in de begrenzing van een gedeelte van het gebouw of bijbehorende grond;
• het aanbrengen van een extra verdieping of bijgebouw;
• een wijziging in de begrenzing tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Dit soort veranderingen heeft doorgaans automatisch tot gevolg dat er een wijziging moet worden doorgevoerd in de eigendomsverhouding tussen de appartementsrechten. Dit kan ook fiscale gevolgen hebben.

Medewerking noodzakelijk

Voor de wijziging van de splitsingsakte is in principe de medewerking noodzakelijk van alle appartementseigenaren, of is in de VVE-vergadering een meerderheid van 4/5 (80%) van de stemmen nodig.

Bovendien is toestemming van bijvoorbeeld de betrokken hypotheekbanken vereist, omdat zij een zogenaamd beperkt recht (hypotheek) op de appartementsrechten hebben.

Ook is het mogelijk dat de grondeigenaar toestemming moet geven. In Amsterdam is bijvoorbeeld de gemeente eigenaar van veel grond en is deze uitgegeven via een erfpachtstelsel.

Advies over splitsingsakte & splitsingsreglement

Heeft u vragen over de inhoud van de splitsingsakte, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement of de werking ervan? Of wenst u hulp bij het opstellen of wijzigen van de splitsingsakte? Onze gespecialiseerde advocaten adviseren u graag.