Let op, per 1 juli a.s. bent u mogelijk geen ‘goed verhuurder’ meer!

29 juni 2023

Door: Joëlle Versluis

De nieuwe Wet goed verhuurderschap nader toegelicht

Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Het doel van deze wet is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan en tegelijkertijd woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten te beschermen. De wet richt zich op verhuurders van woonruimten, verhuurders van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars.

Goed verhuurderschap

De wet introduceert allereerst een kader voor goed verhuurderschap. Dit kader omvat criteria die vooral de totstandkoming van de huurovereenkomst raken. De verhuurder dient bijvoorbeeld een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren en objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van woon- of verblijfsruimte te gebruiken en te communiceren. Bovendien dient de verhuurder de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren. Op die manier dient de verhuurder zich te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. De verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder dient over een werkwijze te beschikken die gericht is op de voorkoming van woondiscriminatie. Er moeten hierbij doeltreffende maatregelen worden genomen en worden uitgevoerd waarover de huurder moet worden geïnformeerd. De geldende werkwijze moet zodanig worden vastgelegd dat iedereen hiervan kennis kan nemen.

Voorts dient de verhuurder zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Daarnaast mag de verhuurder niet langer een waarborgsom in rekening brengen die hoger is dan tweemaal de huurprijs. Daarbij dient de huurovereenkomst schriftelijk te worden vastgelegd en dient de verhuurder de huurder schriftelijk informatie te verstrekken over:

• De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, tenzij deze in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Dit zal nader worden uitgewerkt in de Regeling goed verhuurderschap waarvan de internetconsultatie onlangs is afgerond;
• In geval een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte daarvan, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de waarborgsom na beëindiging van de huurovereenkomst dienen te worden terugbetaald;
• De contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan over het gehuurde;
• De contactgegevens van het door de gemeente ingestelde verplichte meldpunt (zie hieronder meer);
• De betalingsverplichting van de huurder om – indien overeengekomen – servicekosten te betalen. De verhuurder dient jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken.

De verplichting tot het schriftelijk vastleggen van huurovereenkomsten, geldt per 1 juli 2023 alleen voor nieuw te sluiten overeenkomsten. Met betrekking tot de verplichting tot schriftelijke informatieverstrekking geldt een overgangsregeling van één jaar. Dit betekent dat verhuurders voor bestaande huurovereenkomsten uiterlijk 1 juli 2024 de informatie schriftelijk moeten hebben verstrekt.

De wet geeft aan aanvullende regels voor het geval verblijfsruimte aan arbeidsmigranten wordt verhuurd. Hiervoor geldt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd. Daarbij moet de informatie die de verhuurder aan de huurder moet verstrekken (zie bovenstaande opsomming) aan de arbeidsmigrant worden verstrekt in een taal waaraan hij de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt die hij gebruikt en waarin hij helder kan communiceren. Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór inwerkingtreding van de wet, dient de verhuurder deze informatie uiterlijk drie maanden na inwerkingtreding, te weten uiterlijk 1 oktober 2023, te verstrekken.

Indien de verhuurder in strijd met bovenstaande handelt, leidt dit tot vernietigbaarheid van de rechtshandeling. De bepalingen strekken namelijk alleen maar ter bescherming van de huurder.

Gemeente

Op grond van de nieuwe wet zijn gemeentes per 1 juli 2023 verplicht om een meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.

Bovendien krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om in een verhuurverordening te bepalen dat een vergunning moet worden verleend om als verhuurder een woon- of verblijfsruimte te kunnen verhuren. De gemeenteraad mag enkel van deze mogelijkheid gebruik maken wanneer dit voor het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunning kan door de verhuurder alleen worden aangevraagd voor de verhuur van woon- of verblijfsruimte. Aan de verlening van de vergunning kan de gemeente voorwaarden verbinden die betrekking hebben op de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de verplichtingen rondom het goed verhuurderschap (zie hierboven), de maximumhuurprijs en het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Met betrekking tot de verlening van een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, zoals het in gebruik geven van een afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimte die voldoet aan de geldende eisen van de bouwregelgeving en de aanwezigheid van voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voeding, een wasruimte en doucheruimte in het gebouw waarin de verblijfsruimte gelegen is.

Sancties

Het niet naleven van bovenstaande verplichtingen blijft niet zonder gevolgen. Indien de verhuurder de regels omtrent goed verhuurderschap niet naleeft kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete worden opgelegd. Indien de verhuurder binnen vier jaar opnieuw wordt gesanctioneerd, kan de vergunning worden ingetrokken. Daarnaast kan de verhuurder worden verplicht om de woon- of verblijfsruimte in beheer te geven aan een beheerder. In dat geval mag de verhuurder zelf ook geen beheershandelingen meer verrichten.

De hoogte van de op te leggen bestuurlijke boete is niet mals. De boete wegens het niet naleven van de regels omtrent goed verhuurderschap bedraagt ten hoogste € 22.500,- (Artikel 23, vierde lid, vierde categorie Wetboek van Strafrecht). Indien de verhuurder binnen een termijn van vier jaren opnieuw ‘de fout’ ingaat kan er een boete worden opgelegd van ten hoogste € 90.000,- (Artikel 23, vierde lid, vijfde categorie Wetboek van Strafrecht). De bestuurlijke boetes kunnen ook worden opgelegd indien wordt gehandeld in strijd met de vastgestelde verboden met betrekking tot de toegekende vergunning. In dat geval gelden dezelfde bedragen als bij overtreding van de regels van goed verhuurderschap. De praktijk zal nog moeten uitwijzen hoe hoog de daadwerkelijk opgelegde boetes zullen uitvallen. De wet maakt geen onderscheid tussen grote en kleine verhuurders.

De oplegging van de bestuurlijke boetes wordt ook openbaar gemaakt. Dit zou de naleving van de wet moeten bevorderen. Bovendien worden huurders en woningzoekenden op deze manier geïnformeerd en krijgen zij inzicht in de uitvoering van het toezicht op de naleving van de wet. Namen van natuurlijke personen mogen niet openbaar worden gemaakt.

Heeft u vragen over de nieuwe Wet goed verhuurderschap of wenst u hierbij nadere bijstand? Neem dan contact op met Joëlle Versluis of één van onze andere huurrechtadvocaten.