Wet vaste huurcontracten – huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm in 2024

19 december 2023

Door: Bianca Hampsink

Het wetsvoorstel vaste huurcontracten is op 14 november 2023 aangenomen door de Eerste Kamer. Deze wijziging in de huurwetgeving leidt ertoe dat verhuurders van zelfstandige woonruimte en van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) in de regel alleen vaste huurovereenkomsten kunnen aanbieden aan hun huurders. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bij woonruimte wordt weer het uitgangspunt. Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifiek voorwaarden.

In beginsel geen tijdelijke huurovereenkomsten meer

In 2016 werden de algemene tijdelijke huurovereenkomsten geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Het werd met die wet mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten bij de verhuur van woonruimte. Vanaf 1 juli 2016 kunnen verhuurders van zelfstandige woonruimte een huurcontract afsluiten voor een termijn van maximaal twee jaar. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte (kamers) kunnen vanaf 1 juli 2016 huurovereenkomsten afsluiten voor een termijn van maximaal vijf jaar.

De mogelijkheid tot het sluiten van deze tijdelijke huurovereenkomsten die van rechtswege eindigen wordt teruggedraaid met de Wet vaste huurcontracten. Contracten voor onbepaalde tijd worden weer de norm met als doel huurders beter te beschermen.

Tijdelijke huurovereenkomsten kunnen met de nieuwe wet niet meer van rechtswege eindigen en kunnen daardoor in beginsel uitsluitend nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van één van de in de wet opgesomde limitatieve opzeggingsgronden. Dit kan bijvoorbeeld op grond van dringend eigen gebruik of op grond van slecht huurderschap.

Uitzonderingen: wanneer mag er nog wel een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten met een huurder van woonruimte?

1. In een aantal specifieke gevallen blijft de mogelijkheid bestaan om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten die van rechtswege eindigen:
   Diplomatenclausule: Opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder, de zogenaamde tussenhuur- of diplomatenclausule. Een verhuurder moet dan van tevoren aangeven dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet komen voor hemzelf
2. Doelgroepencontracten blijven mogelijk, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
3. Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
4. Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet.

Verhuurders kunnen voorts aan bepaalde groepen huurders een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden. Deze groepen staan niet vermeld in de wet zelf, maar worden bij afzonderlijke regeling (AmvB) vastgesteld. Het gaat volgens het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst dan onder meer om de volgende groepen:

• huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
• huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014;
• huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten;
• huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de verhuurder huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
• woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen alsmede ex-verslaafden die tijdelijk begeleiding behoeven.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’

Verder verruimt de wet de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’, waarbij nu ook het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder-kind) wordt opgenomen. Dit is echter onder voorwaarde dat de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huur kan opzeggen. Bij opzegging op deze grond zal de rechter zorgvuldig de belangen van zowel huurder als verhuurder afwegen om te bepalen of de huur daadwerkelijk eindigt.

Tot slot introduceert de wet een extra opzeggingsgrond voor situaties waarin twee personen met een koophuis besluiten samen te wonen en de vrijkomende woning tijdelijk willen verhuren. Dit stelt hen in staat om eerst te evalueren of het samenwonen succesvol is, voordat zij overgaan tot definitieve verkoop (“proefsamenwonen”).

Inwerkingtreding

Het voornemen is om het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in werking te laten treden. Dit is mede afhankelijk van de afronding van de besluitvorming over de AMvB. Naar verwachting zal het wetsvoorstel voor of op 1 juli 2024 in werking treden.

Overgangsrecht

Tijdelijke huurcontracten kunnen worden afgesloten tot de Wet vaste huurcontracten in werking treedt. Alle nieuwe huurovereenkomsten vanaf de inwerkingtreding van de wet vallen onder de nieuwe regelgeving. Lopende tijdelijke contracten behouden hun geldigheid.

Heeft u vragen over de nieuwe Wet Vaste Huurcontracten? Neemt u dan contact op met Bianca Hampsink of één van onze andere huurrechtadvocaten.