Huurprijsvermindering bedrijfsruimte door coronamaatregelen

28 december 2021

Door: Bianca Hampsink

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de door de rechtbank Limburg gestelde prejudiciële vragen met betrekking tot het recht op huurprijsvermindering bij bedrijfsruimten vanwege de van overheidswege genomen coronamaatregelen.

Kort gezegd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen en de huurprijs kan verminderen. De Hoge Raad heeft tevens de zogenoemde “vastelastenmethode” aangewezen als handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering.

Prejudiciële vragen rechtbank Limburg

Door de coronamaatregelen hebben huurders van bedrijfsruimten het gehuurde vanaf 15 maart 2020 niet of in geringe mate kunnen exploiteren, met omzetverlies tot gevolg. De afgelopen twee jaar zijn er tal van procedures gevoerd over corona en huurprijsvermindering, waarin door huurders zowel een beroep werd gedaan op de gebrekenregeling als op onvoorziene omstandigheden om huurprijsvermindering toegekend te kunnen krijgen. Er zijn verschillende uitspraken gewezen, echter bleef lange tijd onduidelijk of de overheidsmaatregelen kwalificeren als een gebrek, dan wel als een onvoorziene omstandigheden en op grond van welke criteria of omstandigheden vervolgens de huurkorting moet worden bepaald.

Vragen sluiting horeca

De kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, heeft in maart 2021 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, die specifiek zagen op de sluiting van de horeca. Aan de Hoge Raad werden de volgende vragen voorgelegd:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Uitspraak Hoge Raad 24 december 2021

De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen op 24 december 2021 beantwoord. De antwoorden zijn hierbij niet beperkt tot uitsluitend horeca-bedrijfsruimte, deze uitspraak is tevens van toepassing op de sluiting van andere 290-bedrijfsruimten dan horeca.

Geen gebrek

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De Hoge Raad verwijst naar de wetsgeschiedenis waaruit niet volgt dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat wel sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden. De beperking in het gebruik van het gehuurde kan als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden aangemerkt. Bij een beroep op art. 6:258 BW kan de rechter de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden, indien ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden van de partijen.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen en de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Wijze van berekening huurprijsvermindering: “de vastelastenmethode”

De Hoge Raad heeft een model gegeven dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering.

Aangezien het nadeel veroorzaakt door de overheidsmaatregelen in de regel niet in de risicosfeer van de huurder noch van de verhuurder valt, dient dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs volgens de Hoge Raad worden berekend overeenkomstig de zogenoemde “vastelastenmethode”. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

De Hoge Raad heeft hierbij het volgende voorbeeld ter illustratie gegeven:

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Heeft u vragen over huurvermindering als gevolg van de van overheidswege genomen maatregelen in verband met de coronapandemie? Neemt u dan contact op met Bianca Hampsink of een van onze andere huurrechtadvocaten.