Wijziging huurprijzen bedrijfsruimte in tijden van recessie

30 mei 2012

Het komt door de recessie vaker dan voorheen voor dat bij lopende huurcontracten de huurprijzen tussentijds worden verhoogd of verlaagd. Er wordt kritischer gekeken naar de huurprijzen.

De wet stelt op grond van art. 303 lid 1 sub b BW dat, telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd, de huurprijs gewijzigd kan worden. Dit kan dus op elk moment nadat tenminste 5 jaren zonder huurprijswijziging zijn verstreken. Contractueel vastgestelde jaarlijkse huurprijsverhoging staat hier los van. Zowel de verhuurder als de huurder kan de ander om huurprijswijziging verzoeken. Worden partijen het over de nieuwe huurprijs niet eens, dan kan de rechter de huurprijs vaststellen, nadat de rechter daarom in een verzoekschrift is verzocht.

In sommige huurcontracten is vastgelegd dat als verhuurder en huurder het niet eens worden over een nieuwe huurprijs een makelaar, of meerdere makelaars, de nieuwe huurprijs vaststelt. Maar als dit niet is overeengekomen in het huurcontract, dan zou ook als deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel de huurprijs kunnen gaan vaststellen. In de praktijk is het meestal zo dat makelaars meer naar de marktprijzen kijken en de Bedrijfshuuradviescommissie naar het wettelijk vastgestelde criterium zoals hieronder geschreven. Het kan dus een enorm verschil uitmaken wie de huurprijs vaststelt en op welke manier dat gebeurt.

Worden partijen het niet eens over welke deskundige de huurprijs gaat vaststellen, dan zal de rechter de deskundige benoemen. Die deskundige zal vervolgens adviseren wat de hoogte van de huurprijs dient te zijn, waarna de rechter beslist. In dit geval is juridisch advies zeer aan te raden.

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs dient op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaande aan de dag van indiening van het inleidende verzoekschrift, gelet te worden. Met andere woorden: om de huurprijs vast te stellen wordt er met name gekeken naar vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt van het door u verhuurde of gehuurde, en het gaat dan om de huurprijzen van die bedrijfsruimten van de afgelopen 5 jaren.
Maar wat is nu vergelijkbaar? Is twee keer grotere bedrijfsruimte vergelijkbaar met twee keer kleinere? Kan men een A-locatie vergelijken met een achterafstraatje? En enigszins overdreven (maar niet minder waar) gezegd: wat is de stand van de zon op de voorkant van het door u verhuurde of gehuurde?
Mocht u behoefte hebben aan juridisch advies of een oriënterend gesprek, dan kunt u een afspraak per telefoon of per e-mail maken. Onze vastgoedrecht specialisten adviseren u graag.