Tijd is geld! Klaag dus tijdig

1 september 2021

Door: Hilde Nobel

Als u een overeenkomst sluit en iets bevalt niet, trekt dan tijdig aan de bel! Stel u heeft een koopovereenkomst gesloten maar de woning voldoet niet aan uw verwachtingen, dan is het zaak dat u hierover direct contact opneemt met de verkoper.

Trek aan de bel als u iets niet bevalt! Klaagt u namelijk niet tijdig, dan kunt u daardoor uw recht verspelen om een wederpartij later alsnog aansprakelijk te houden voor een gebrek/tekortkoming (wanprestatie of onrechtmatige daad).

Een voorbeeld uit de praktijk

In een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant deed de gedaagde partij (in dit geval de verkoper) een beroep op het feit dat de partij door wie hij werd aangesproken niet tijdig had geklaagd.

In deze zaak had de kopende partij in april 2016 een woning gekocht en na aankoop een aantal verbouwingen laten uitvoeren, zo werd er van twee slaapkamers één grote slaapkamer gemaakt. Enkele maanden later veerde de vloer, begonnen de deuren te klemmen en ontstonden er scheuren in het stucwerk. De koper rook onraad en belde in augustus 2017 de verkoper op om te vertellen wat er aan de hand was. Vervolgens werd pas op 28 juni 2018 een inhoudelijke ingebrekestelling gestuurd, waarbij overigens de onderbouwende stukken (expertiserapporten) ontbraken. Verkoper beroept zich erop dat dit te laat is.

Klachtplicht artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek

Heeft de verkoper gelijk? In de wet staat dat er binnen bekwame tijd, nadat u een gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, geklaagd moet worden. Soms is het nodig om gebreken in de woning te laten inspecteren en wordt er een deskundige ingeschakeld. In dit geval was onderzoek nodig, omdat de oorzaak van de verende vloer, de scheuren in de muren en het klemmen van de deuren moest worden vastgesteld.

Is er tijdig geklaagd? Of had de koper meer voortvarend moeten handelen?

Dat hangt af van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden van het geval. Een vaste termijn wordt niet gehanteerd, maar in het algemeen is een protest binnen twee tot drie maanden wel tijdig.

Rekening dient te worden gehouden met aan de ene kant het gevolg voor de koper van te laat klagen en aan de andere kant de belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop is geklaagd, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting in zijn mogelijkheden om de gevolgen te beperken.

Als het gaat om gebreken aan een woning dan is het vaak nodig om een deskundige in te schakelen om de oorzaak van het gebrek vast te stellen. Als u een deskundigenonderzoek laat uitvoeren, dan moet u wel voortvarend handelen. Dit betekent dat u dus dat u niet maanden moet wachten met het laten uitvoeren van het onderzoek en het delen van het rapport met de verkoper. U mag wel het onderzoek afwachten voordat u de verkoper ervan in kennis stelt dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt (Hoge Raad 29 juni 2007, NJ 2008,606).

Wat oordeelt de rechtbank?

In dit geval heeft koper tijdig geklaagd door de verkoper te bellen, maar heeft de koper ook daarna voldoende voortvarend gehandeld? De rechtbank oordeelt van wel.

Vast staat dat er tussen het eerste onderzoek in september 2017 en het tweede onderzoek in november 2018 en het rapport van mei 2019 – waarover de verkoper pas in juni 2019 is ingelicht – veel tijd is verstreken. Toch oordeelt de rechtbank dat het beroep op artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek niet slaagt. Reden: de verkoper heeft onvoldoende onderbouwd dat hij door het verstrijken van tijd in zijn belangen is geschaad.

De koper had in dit geval dus mazzel en was alsnog op tijd, maar het kwartje had ook zomaar de andere kant op kunnen vallen.

Advies nodig?

Neem geen risico en klaag tijdig! Onze advocaten kunnen u daarbij helpen en voor u een ingebrekstelling opstellen. U kunt ook zelf klagen, maar hoewel de vorm van protest tamelijk vormvrij is, is het aan te raden om toch een formele ingebrekestelling te sturen. Een “stroom” aan klachten kan voldoende zijn, maar met een ingebrekestelling bent u in elk geval zeker van uw zaak.