Home » Ouderdomsclausule in koopovereenkomst

Ouderdomsclausule in koopovereenkomst

Door: Hilde Nobel

Steeds vaker zie je in koopcontracten een ouderdomsclausule opgenomen. Welke gevolgen heeft een dergelijke clausule?

Model koopovereenkomst NVM

In het algemeen wordt bij de verkoop van een woning gebruik gemaakt van één van de standaard koopovereenkomsten van de NVM. In de standaard koopovereenkomst staat dat gebreken die zich na het tot stand komen van de koopovereenkomst openbaren voor rekening van de koper komen.

Op deze hoofdregel zijn in principe twee uitzonderingen (art. 7:17 BW).:
1. er is sprake van gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan;
2. de verkoper kende de gebreken (of had die moeten kennen), maar heeft hierover geen mededeling heeft gedaan.

Vaak staat in de koopovereenkomst een apart artikel opgenomen over het normaal gebruik, bijvoorbeeld:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor ene normaal gebruik als: woning.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.”

Ouderdomsclausule in koopovereenkomst | Cleerdin & Hamer Advocaten

“Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.”

Ouderdomsclausule

Soms willen partijen afwijken van het bovenstaande. In dat geval kan een ouderdomsclausule worden opgenomen. In een dergelijke clausule komen koper en verkoper overeen dat de verkoper ook niet in staat voor gebreken die het normaal gebruik in de weg staan. Met andere woorden: de koper kan de verkoper niet aansprakelijk stellen voor gebreken waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.
Een ouderdomsclausule biedt dus bescherming voor de verkopende partij. Voor de koper is het opnemen van een ouderdomsclausule een risico. Ook al zo bijvoorbeeld de hele vloer rot zijn, dan nog is er geen reden om de verkoper aansprakelijk te stellen. (De enige uitzondering hierop is als de verkoper wist dat de vloer rot was, maar probeer dat maar eens te bewijzen…)

Gelet op de huidige krappe woningmarkt hebben verkopers een luxe positie. Zij kunnen veel eisen stellen, want een koper is al snel gevonden. Toch is het belangrijk dat je je als koper realiseert wat de risico’s zijn. Het lijkt misschien in eerste instantie fantastisch dat je eindelijk een woning hebt gevonden, maar als je de woning vervolgens betrekt en er allerlei gebreken blijken te zijn dan kan dat een enorme financiële strop zijn. Soms blijkt een woning op instorten te staan of de vloer is rot, waardoor de woning niet veilig is. Het herstel van dergelijke gebreken is vaak erg kostbaar, maar zonder herstel is de woning onbewoonbaar. Om te voorkomen dat je in zo´n situatie terecht komt, is het verstandig om goed na te denken bij het tekenen van een koopcontract. Een ouderdomsclausule kan grote gevolgen hebben.

Vallen alle gebreken onder de ouderdomsclausule? Dus ook gebreken die door latere verbouwingen zijn ontstaan?

Je zou denken dat een ouderdomsclausule alleen te maken heeft met gebreken die zijn ontstaan door ouderdom. De rechtbank heeft onlangs geoordeeld dat ook nieuwe gebreken onder de ouderdomsclausule kunnen vallen.

In een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland waren partijen ook een ouderdomsclausule overeengekomen. Toen de koper eenmaal in de woning kon, wilde hij het een en ander verbouwen. De verkoper zelf had ook al verbouwingen uitgevoerd. Tijdens de verbouwingswerkzaamheden die de koper wilde laten uitvoeren, kwam hij erachter dat de verkoper zijn verbouwingen niet goed had uitgevoerd. Door de verbouwingen van de verkoper was er schade toegebracht aan de constructie, waardoor de woning kort gezegd niet veilig was. De koper wilde dit laten herstellen op kosten van de verkoper en stelde de verkoper aansprakelijk. De verkoper wees de aansprakelijkheid van de hand en deed een beroep op de ouderdomsclausule.

In de ouderdomsclausule stond het volgende:

“Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de woning (en bijgebouwen) meer dan 80 jaar oud zijn, waardoor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en artikel 7:7 lid 1 en lid 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Verkoper kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkocht voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

De verkoper stelt dat door deze bepaling alle aansprakelijkheid is uitgesloten. De koper stelt dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning.

De rechter stelt de verkoper in het gelijk. De ouderdomsclausule die partijen in de NVM koopovereenkomst hebben opgenomen is een standaard NVM clausule. Partijen hebben hierover niet onderhandeld en daarom komt volgens de rechter veel belang toe aan de tekst van het artikel. In de laatste zin staat: dat aansprakelijkheid van gedaagde voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst is uitgesloten. Kennelijk is beoogd de aansprakelijkheid van de verkoper in het geheel uit te sluiten. De gehele uitspraak staat hier te lezen.

Toch zal niet elke ouderdomsclausule altijd voor alle gebreken in te roepen zijn. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Er zijn ook zaken waarin juist wel is geoordeeld dat latere verbouwingen niet onder de ouderdomsclausule vallen.

Neem voor vragen over dit onderwerp contact op met ons kantoor.

DEEL OP:
Recente berichten
Kinderalimentatie berekenen | Cleerdin & Hamer advocatenPedo-jager