Betaald uitstel ontruiming is geen huurovereenkomst: Hoge Raad schept duidelijkheid

14 maart 2025

Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over tijdelijke regelingen waarbij bewoners tegen betaling in een woning blijven nadat hun huurovereenkomst is beëindigd. De vraag die voorlag was of de gesloten vaststellingsovereenkomsten na het overlijden van de huurder als huurovereenkomsten moesten worden aangemerkt, en of de kinderen van de overleden huurder daardoor een beroep konden doen op huurbescherming. De Hoge Raad oordeelde kort gezegd dat de vaststellingsovereenkomsten niet als huurovereenkomsten gekwalificeerd moeten worden. Dit wordt hieronder nader toegelicht.

De casus

In deze zaak ging het om de kinderen van een overleden huurder, die samen met hun moeder in een woning van Stichting Portaal woonden. Nadat hun moeder was overleden, stelde de verhuurder hen een tijdelijke regeling voor: zij mochten tegen betaling van de huurprijs in de woning blijven totdat zij een nieuwe woning hadden gevonden. In de vaststellingsovereenkomst stond duidelijk dat de kinderen geen medehuurders waren, dat het alleen ging om een verlenging van de ontruimingstermijn, en dat de overeenkomst niet bedoeld was als huurovereenkomst.

Toen de kinderen na de verlengde termijn nog niet vertrokken waren, vorderde Stichting Portaal via de rechter ontruiming van de woning. De kantonrechter oordeelde dat de overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd. Het hof was echter van mening dat dit niet het geval was, omdat de verplichtingen voortvloeiend uit de vaststellingsovereenkomst te weinig gelijkenis vertoonden met die van een huurovereenkomst.

Oordeel van de Hoge Raad

Volgens artikel 7:201 lid 1 BW is huur een overeenkomst waarbij de verhuurder zich verplicht om een woning in gebruik te geven aan de huurder, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De Hoge Raad oordeelde dat om te bepalen of een overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, eerst aan de hand van de Haviltex-maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat de inhoud van de overeenkomst is vastgesteld, moet worden beoordeeld of die overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

De Hoge Raad benadrukte dat voor de kwalificatie van de overeenkomst niet van belang is of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen. Zelfs als de overeenkomst de elementen van huur bevat, kan het in de gegeven omstandigheden zijn dat de overeenkomst toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, afhankelijk van de bedoeling van de partijen en de situatie waarvoor de regeling werd getroffen.

In dit geval oordeelde de Hoge Raad dat de vaststellingsovereenkomsten niet als huurovereenkomst moesten worden gekwalificeerd. De bedoeling van de partijen was enkel het verlengen van de ontruimingstermijn, zodat de kinderen de woning konden verlaten zodra zij een nieuwe woning hadden gevonden. De Hoge Raad vond het wenselijk dat verhuurders tijdelijk uitstel van ontruiming kunnen geven tegen betaling, zonder dat dit leidt tot huurbescherming.

Het recht op huurbescherming en de betekenis van de overeenkomst

De Hoge Raad legde uit dat het aangaan van een overeenkomst waarbij een (verlengde) ontruimingstermijn wordt gegund, op zichzelf de bewoner niet uitsluit van het recht om alsnog voortzetting van de huur te verzoeken op basis van artikel 7:268 lid 2 BW, zolang de daarvoor geldende termijn nog loopt.

In dit geval waren de kinderen echter akkoord gegaan met een vaststellingsovereenkomst, waarin zij expliciet afstand deden van verdere aanspraken op de woning dan de verlenging van de ontruimingstermijn. Dit leidde de Hoge Raad ertoe te concluderen dat de overeenkomst niet als huurovereenkomst kon worden aangemerkt, omdat de kinderen hiermee hun recht op voortzetting van de huur hadden prijsgegeven.

Wat betekent dit voor de praktijk?

De Hoge Raad bevestigde hiermee de beslissing van het hof, dat de vaststellingsovereenkomsten niet als huurovereenkomsten moesten worden gekwalificeerd, ondanks dat de overeenkomsten enkele elementen bevatten die overeenkomen met de juridische omschrijving van huur. Dit volgt de lijn van eerdere uitspraken, zoals het bekende Timeshare-arrest, waarbij de feitelijke situatie en de bedoeling van de partijen bepalend zijn voor de kwalificatie van de overeenkomst, zelfs als die overeenkomst de kenmerken van huur bevat.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat verhuurders de mogelijkheid hebben om tijdelijk uitstel van ontruiming te geven zonder dat dit onmiddellijk leidt tot huurbescherming, wat kan leiden tot meer flexibiliteit bij het regelen van tijdelijke situaties na beëindiging van een huurovereenkomst. Voor bewoners, huisgenoten of andere niet-huurders is het belangrijk om zich bewust te zijn van de voorwaarden waaronder zij tijdelijk in een woning kunnen blijven, vooral na het beëindigen van hun huurovereenkomst. Bewoners, huisgenoten of andere niet-huurders die instemmen met dergelijke regelingen moeten zich ervan bewust zijn dat ze door het ondertekenen van een vaststellingsovereenkomst of soortgelijke regeling, afstand kunnen doen van hun rechten op huurbescherming en voortzetting van de huur. Dit betekent dat de bescherming die bewoners, huisgenoten of andere niet-huurders normaal gesproken zouden genieten, bijvoorbeeld de mogelijkheid om de huur voort te zetten op basis van artikel 7:268 lid 2 BW, in sommige gevallen niet meer van toepassing is.

Bewoners, huisgenoten of andere niet-huurders moeten dus goed letten op de voorwaarden van tijdelijke regelingen en de implicaties van het ondertekenen van een vaststellingsovereenkomst. Het is belangrijk dat zij begrijpen wat de overeenkomst inhoudt en wat het betekent voor hun recht om in de woning te blijven. Het kan raadzaam zijn om juridisch advies in te winnen voordat een dergelijke overeenkomst wordt ondertekend, om te voorkomen dat zij onterecht rechten prijsgeven of in een kwetsbare positie terechtkomen.

Ook voor woningcorporaties en andere verhuurders is het van belang om tijdelijke regelingen zorgvuldig vorm te geven. Deze uitspraak van de Hoge Raad bevestigt dat uitstel van ontruiming mogelijk is zonder dat dit automatisch leidt tot huurbescherming, mits de afspraken hierover duidelijk worden vastgelegd. Door expliciet vast te leggen dat slechts sprake is van een tijdelijke gebruiksregeling en dat geen huurrechten ontstaan, kunnen woningcorporaties en andere verhuurders flexibiliteit behouden en tegelijkertijd juridische risico’s beperken.

Heeft u vragen over deze uitspraak of over de mogelijkheden tot voortzetting van de huurovereenkomst? Neemt u dan contact op met Joke Schraagen of één van onze andere huurrechtadvocaten.