Non-conformiteit bij koopwoningen: hoe gaat de rechtspraak hiermee om?
4 juli 2018
Er wordt veel geprocedeerd over (verborgen) gebreken in koopwoningen. Wanneer is de verkoper van een woning verplicht om schade als gevolg van gebreken te vergoeden? Van groot belang is wat er op papier staat, zoals een zaak, die werd behandeld door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, laat zien. Wanneer is er sprake van non-conformiteit bij koopwoningen?
Bepalingen koopovereenkomst
Verkoper heeft een woning verkocht aan koper voor een bedrag van € 510.000,- k.k. Koper heeft een bouwtechnische keuring laten uitvoeren.
In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen ‘in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken’ (artikel 5.1 van de koopovereenkomst).
Verder is opgenomen dat Koper instaat voor afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen, tenzij dit gebreken zijn die kenbaar waren ten tijde van de koop (artikel 5.3 van de koopovereenkomst). Ook is een verregaande uitsluiting van aansprakelijkheid overeengekomen (artikel 22 van de koopovereenkomst). Het betreffende artikel luidt onder andere: ‘Koper verklaart voldoende op de hoogte te zijn van de toestand van de woning en in het kader van de onderhoudstoestand hiervan wordt verkoper uitgesloten van welke aansprakelijkheid dan ook’.
Gebreken aan de woning
Koper stelt enkele maanden na de levering dat er gebreken kleven aan de woning die ertoe leiden dat de woning niet de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Het gaat om een ondeugdelijke kapconstructie en lekkages in de kelder. Koper sommeert Verkoper om de gebreken te herstellen. Als Verkoper niet aan deze sommatie voldoet begint Koper een rechtszaak.
Uit een voorlopig deskundigenbericht blijkt dat herstel van de gebreken een forse kostenpost van € 173.651,– oplevert. Koper vordert primair ontbinding van de koopovereenkomst (ongedaan making van de koop) en subsidiair veroordeling van koper om een schadevergoeding te betalen. De rechtbank heeft de vorderingen van koper afgewezen. Koper stelt hoger beroep in.
Exoneratie
In hoger beroep stelt het hof voorop dat de koopovereenkomst grotendeels is opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte, in ieder geval wat betreft de artikel 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst. Deze artikelen bevatten volgens vaste rechtspraak en de heersende leer in de literatuur een regeling die afwijkt van de in artikel 7:17 BW (niet dwingend) neergelegde hoofdregeling, die inhoudt dat een (onroerende) zaak de eigenschappen moet hebben die voor ‘normaal gebruik’ noodzakelijk zijn (= non-conformiteit).
In de koopovereenkomst is in plaats van deze hoofdregel -een zaak moet voor normaal gebruik geschikt zijn- opgenomen dat Verkoper juist niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt Koper in beginsel het risico voor alle gebreken. Artikel 5.1 kan als een exoneratie, uitsluiting van aansprakelijkheid, ten gunste van Verkoper worden aangemerkt, waardoor een feitelijk gebrek dat normaal gebruik van een woning verhindert, in afwijking van artikel 7:17 BW géén non-conformiteit oplevert. Dit zorgt ervoor dat Koper daarom in beginsel géén vordering tegen Verkoper kan instellen.
In artikel 5.3 van de koopovereenkomst wordt vervolgens, zo vervolgt het hof, een vergaande uitzondering op artikel 5.1 gemaakt. Met artikel 5.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woning) verhinderen, ténzij deze gebreken aan Koper kenbaar waren.
Inbreuk op garantie
Volgens Koper staan de gebreken in de weg aan het normaal gebruik van de woning (als woning) en is er daarom sprake van een inbreuk op de garantie die Verkoper met artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft gegeven.
Uit het deskundigenrapport volgt dat alle omtrekkingswanden aan de binnenzijde van de gehele keldervloer nat zijn, de kelder daarom niet kan functioneren als kelder/opslagruimte en dat ook de bovenliggende vloer aangetast zal worden. Alle kelderwanden lekken en de vloerconstructie is niet waterdicht. Dit is volgens het deskundigenrapport in belangrijke mate een gevolg van het feit dat de kelder niet is uitgevoerd in een gewapend betonnen waterdichte geïsoleerde constructie, maar in gemetselde betonblokken die aan de binnenzijde gestucadoord zijn. Volgens het rapport zouden deze gebreken (de lekkages) moeten ontstaan vanaf het moment van de bouw van de kelder.
Het hof komt tot de conclusie dat een normaal gebruik van de kelder door deze omstandigheden (lekkende kelder) niet mogelijk is. Daarmee is de eerste ‘hobbel’ genomen.
Deskundigenrapport
Uit het deskundigenrapport volgt verder, zo oordeelt het hof, dat de gebreken redelijkerwijs niet aan Verkoper konden zijn ontgaan: Verkoper had de woning immers enige jaren bewoond. Verkoper moet in de loop de jaren en bij het wisselen van de seizoenen het vochtprobleem hebben opgemerkt.
Oordeel hof
Het hof vindt dat de lekkages niet kenbaar waren bij de Koper op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Het hof weegt hierbij mee dat Verkoper in de koopovereenkomst de volgende passage heeft opgenomen (onderdeel van artikel 22): ‘Verkoper heeft koper tijdens de bezichtiging erop geattendeerd dat in het souterrain een lekkage heeft plaatsgevonden, welke thansis verholpen.’Bovendien weegt het hof mee dat de Kopers een bouwtechnische keuring hebben laten verrichten waaruit het gebrek niet naar voren kwam (hetgeen te maken kan hebben gehad met de weersomstandigheden in de periode rond de koop).
Het hof oordeelt daarom dat Verkoper de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie heeft geschonden doordat Koper een lekkende kelder is geleverd.
Haviltex-criterium
Ten aanzien van artikel 22 (met daarin de verregaande exoneratie van de Verkoper) past het hof het Haviltex-criterium toe en overweegt dat, mede in aanmerking genomen de stellingen van partijen, de aansprakelijkheid die voortvloeit uit artikel 5.3 niet wordt uitgesloten met dit beding. Het hof vindt hierbij doorslaggevend dat Verkoper met de hiervoor geciteerde mededeling (er was een lekkage maar die is verholpen) de (niet juiste) indruk heeft gewekt dat in de kelder slechts een eenmalige lekkage had plaatsgevonden, die al verholpen was. Gelet op deze mededeling van Verkoper mocht Koper erop vertrouwen dat de kelder in elk geval niet door haar wijze van constructie verkeerde in de ‘vanuit een oogpunt van waterdichtheid dramatische situatie’. Het hof oordeelt dat de exoneratieclausule niet zó ruim kan worden uitgelegd dat daaronder ook lekkageproblemen waarmee de Verkoper toch wel redelijkerwijze bekend zou moeten zijn onder de exoneratie vallen.
Overige gebreken
Ook wat betreft de gemetselde kelderwanden, die volgens het deskundigenrapport in constructief opzicht onvoldoende zijn door toepassing van lichtgewicht betonblokken, oordeelt het hof dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Een normaal gebruik van een woning houdt immers onder meer in, zo schrijft het hof in zijn arrest, dat de gebruiker van de woning ‘geen ingrijpende verstevigingsconstructies zoals de door de deskundige genoemde stalen kolommen en stalen koppelbalken hoeft aan te brengen om verzakking van de woning en daarmee samenhangende scheurvorming te voorkomen’.
Exoneratieclausule
Het hof oordeelt ten aanzien van dit gebrek dat het eveneens niet kenbaar was gemaakt aan Koper ten tijde van de koop. Echter, in dit geval komt de exoneratie van artikel 22 Verkoper wèl te hulp, aldus het hof. In het artikel is namelijk bepaald – zonder enig voorbehoud – dat ‘mogelijke eigenschappen c.q. gebreken’ voor risico en rekening van Koper komen, terwijl hierbij rekening is gehouden met de bepaling van de verkoopprijs. Verkoper aannemelijk heeft gemaakt dat de woning inderdaad voor een lager dan gebruikelijke prijs is verkocht. Ook de overige gebreken (dakconstructie en verdiepingsvloer) stuiten dus wèl af op de exoneratieclausule.
De koper krijgt dus gedeeltelijk gelijk. Verkoper moet € 57.875,71 aan hem terugbetalen (maar dus niet het volle schadebedrag van € 173.651,–).
Conclusie
Deze zaak laat zien hoe belangrijk de bewoordingen zijn die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Het is voor verkopers van belang om geen mededelingen te doen die als garantie kunnen worden gezien, willen ze aan aansprakelijkheid ontsnappen. Voor kopers is het juist van belang om een goed onderzoek uit te voeren naar eventuele gebreken en op papier een bevestiging te hebben van de verkoper dat die er niet zijn.
Onze vastgoedrechtadvocaten hebben ruime ervaring met het opstellen en beoordelen van koopovereenkomsten. Ook wanneer er een geschil ontstaat over vergoeding van (verborgen) gebreken bent u bij ons aan het juiste adres. Neem gerust contact met ons op voor vragen.
