Corona-rechtspraak: huurkorting

29 november 2021

Door: Hilde Nobel

De afgelopen tijd zijn er veel procedures gevoerd tussen huurders en verhuurders. De centrale vraag was hierbij meestal: hoe verdelen we de financiële pijn van de coronacrisis? Komt dit voor rekening van de huurder of voor rekening van de verhuurder?

Onlangs stelde de kantonrechter (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) hierover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Een prejudiciële vraag is een vraag van een rechter aan de Hoge Raad (het hoogste rechtsprekende orgaan) over de uitleg van een rechtsregel.

De rechtbank heeft de volgende vragen gesteld:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

7:204 lid 2 BW: Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Deze vragen zijn beantwoord door de procureur-generaal van de Hoge Raad (in dit geval mr. M.H. Wissink). De procureur-generaal geeft juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad.

De procureur-generaal heeft het volgende geadviseerd (ECLI:NL:PHR:2021:902):

Vraag 1: is het een gebrek?

De term gebrek ziet op de door de verhuurder geleverde prestatie: verschaffen van het huurgenot. Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, zijn een gebrek.

Niet relevant is of dit aan de verhuurder kan worden toegerekend. Dus of iets een gebrek is, staat los van de vraag wiens “schuld” het is. De toerekenbaarheid speelt echter wel een rol bij de schadeplichtigheid, oftewel: wie er opdraait voor de kosten.

Bijvoorbeeld: er valt bij storm een boom op het dak van de woning. De beschadiging aan het gebouw is een gebrek en de verhuurder moet dit oplossen. Maar dit betekent niet dat hij meteen schadeplichtig is voor gevolgschade, zoals beschadigde spullen in het huis van de huurder of de verminderde toegankelijkheid tot het pand doordat er reparaties dienen te worden verricht.

Stel dat de verhuurder wist dat de boom rot was, dan is het een ander verhaal. Dan had de verhuurder actie moeten ondernemen en de boom moeten laten weghalen. Als hij dat niet doet dan is er sprake van toerekenbaarheid.

Het voorbeeld van de boom is simpel, maar hoe zit het met corona-maatregelen? Bij corona is er geen sprake van toerekenbaarheid. De overheid heeft die maatregelen opgelegd, niet de verhuurder.

Liggen de maatregelen in de risicosfeer van de verhuurder? Of dat zo is moet worden beoordeeld aan de hand van de wet. Toerekenbaarheid van de huurder wordt ingevuld met het overmachtsbegrip uit artikel 6:75 BW.

Artikel 6:75 BW: Een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

Kan de tekortkoming worden toegerekend door schuld?

Wat betekent dit? Je moet dan kijken is er sprake van schuld/verwijtbaarheid (zoals bij de rotte boom) of dat de tekortkoming anderszins voor rekening of risico van de huurder komt.

Een rechtshandeling kan voor rekening van de huurder komen als bijvoorbeeld in het contract bepaalde verplichtingen voor de huurder zijn opgenomen. Als het gaat om professionele verhuur dan wordt vaak gebruik gemaakt van het ROZ-contract. Een ROZ-contract is een huurovereenkomst op basis van het standaardmodel voor de verhuur van bedrijfsruimte van de Raad van Onroerende Zaken.

De modellen en daarbij behorende algemene bepalingen van de vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor 290- of 230a-bedrijfsruimte bevatten een risicoverdeling tussen huurder en verhuurder. In de ROZ-modelovereenkomst art. 290-ruimte versie 2012 staat:

“4.1 (…) is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst” (…)

4.3 (…) is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.

4.4 Weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming als bedoeld in 4.3 levert geen gebrek op, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van verhuurder.”

Kort samengevat, kan worden betoogd dat de door de overheid voorgeschreven sluiting van de horeca en winkels voor risico van de huurder komt, (mede) omdat die maatregel (niet de gehuurde zaak als zodanig, maar) de exploitatie conform de bestemming van het gehuurde betreft.

De procureur-generaal volgt dit standpunt echter niet. Alhoewel de maatregelen die wij nu kennen zijn gericht op beperken van bezoekersstromen en niet op het beperken van exploitatie, had de wetgever ook kunnen bepalen dat verhuurders hun panden hadden moeten sluiten.

Kan de tekortkoming worden toegerekend door de wet?

In de wet (artikelen 7:217-219 van het Burgerlijk Wetboek) staan regels opgenomen die bepalen dat de huurder aansprakelijk is voor kleine herstellingen, voor gedragingen van anderen die met zijn toestemming in het gehuurde zijn etc.

Ook staat er in de wet wanneer de verhuurder niet aansprakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval als er sprake is van een wegafsluiting waardoor het gehuurde pand lastig te bereiken is. Zijn de corona-maatregelen een feitelijke stoornis? Nee, volgens de procureur-generaal is dat niet de bedoeling van de wetgever geweest.

Kan de tekortkoming worden toegerekend door verkeersopvattingen?

Nee, uit de parlementaire geschiedenis noch uit de rechtspraak (arrest AKU/Stalen Steiger) volgt dat bedoeld risico een ‘de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid’ betreft.

De zaak AKU/Stalen Steiger dateert van uit de oorlog. De zaak ging over de betaling van de huur van steigermateriaal dat AKU in 1944 van Stalen Steiger had gehuurd en dat was overgebracht naar terreinen van AKU in Arnhem. Door de evacuatie van Arnhem op bevel van de Duitse bezetter was het huurgenot voor AKU onmogelijk gemaakt.

Betoogd kan worden dat er in dat geval geen sprake was van een gebrek, omdat het hier ging om een plaatselijke aangelegenheid en daarom als een de huurder persoonlijke betreffende omstandigheid. De coronacrisis speelt daarentegen in het hele land en is dus niet een lokale aangelegenheid.

Enkele schrijvers zien in het Amicitia-arrest steun voor het standpunt dat achterblijvende bezoekersaantallen als gevolg van de coronacrisis naar verkeersopvatting in de risicosfeer van de huurder vallen.

De casus van dit arrest betrof een nieuw winkelcentrum dat een verdiepte ligging had en via trappen toegankelijk was. De tegenvallende bezoekersaantallen hielden verband met de locatie en opzet van het winkelcentrum. Dit had de huurder echter van tevoren al kunnen zien.

Volgens de procureur-generaal kan uit het Amicitia-arrest niet worden geconcludeerd dat tegenvallende bezoekersaantallen in het algemeen of als gevolg van overheidsmaatregelen naar verkeersopvatting voor risico van de huurder komen.

Conclusie: volgens de procureur-generaal valt het niet in de risicosfeer van de huurder en is het dus een gebrek.

Vraag 2: Aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

Als het een gebrek zou zijn, dan zou een volledige huurkorting op zijn plaats zijn en dat is hier niet redelijk.

Het is dus wel een gebrek, maar het advies is om de rechtsgevolgen te beoordelen aan de hand van art. 7:207 BW in combinatie met art. 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden).

Vraag 3: vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

Ja, maar de pijn moet gelijk worden verdeeld. Je moet het omzetverlies per maand bekijken. Volgens de procureur-generaal moet je dan alleen kijken naar de maanden waarin er geen beperkingen waren. De omzet per maanden met beperkingen moet je afzetten tegen de periode van voor de sluiting.

Vraag 4: welke omstandigheden wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Tot slot dient gekeken te worden naar andere omstandigheden die nog een rol kunnen spelen, bijvoorbeeld of de verhuurder belegger is, of de verhuurder de pijn ergens anders kan leggen en of de huurder financiële klappen goed kan opvangen.

Heeft u een vraag over huurprijsvermindering neemt u dan voor vragen en advies gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag over de hoogte van een eventuele huurprijsvermindering.