Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht

4 mei 2021

Als je een huis gaat kopen, zijn er veel zaken waar je rekening mee moet houden. Vaak begint de zoektocht met het inschakelen van een makelaar en dan ga je wat huizen bezichtigen. Vervolgens breng je een bod uit en als dit wordt geaccepteerd, volgt de financiële afwikkelingen bij de bank en de oplevering via de notaris.

Tijdens het bezichtigen van een woning is het van belang dat je als koper kritische vragen stelt, maar het is ook van belang dat de verkoper geen informatie achterhoudt. Dit staat ook wel bekend als: de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht. Maar wat houdt het precies in?

Gebreken en tekortkomingen

Als je een woning koopt en er is iets mis in de woning, dan spreken we van een gebrek/tekortkoming: de zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst omdat zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat je als koper mag verwachten is afhankelijk van de aard van de zaak, gaat het om een woonhuis dan moet je erin kunnen wonen, gaat het om een boot dan moet je ermee kunnen varen, en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan.

Als er sprake is van gebreken dan wil je als koper eventuele schade graag verhalen op de verkoper en als verkoper wil je dit natuurlijk liever niet betalen.

Aansprakelijk stellen

Wanneer kan de koper de verkoper aanspreken? In het algemeen kan je zeggen dat de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld als: de verkoper wist (of moest weten) dat er sprake was van een gebrek, maar de verkoper dit niet heeft gemeld.

Welke eigenschappen een koper mag verwachten, is afhankelijk van de mededelingen van de koper, maar ook van het onderzoek dat de koper zelf heeft verricht.

Volgens de Hoge Raad kan in het algemeen het nalaten van eigen onderzoek niet aan de (onvoorzichtige) koper worden tegengeworpen als de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken of op het bewuste punt (onjuiste) inlichtingen heeft verschaft.

Een praktijkvoorbeeld:

Het hof Amsterdam oordeelde recentelijk dat de koper de onderzoeksplicht had geschonden. In deze zaak ging het om de (ver)koop van een appartement. Bij het eerste gebruik van de douche bleek dat sprake was van lekkage.

De rechtbank overwoog dat uit de inhoud van het bouwkundig rapport – opgemaakt vóór het sluiten van de koopovereenkomst – volgt dat aanleiding bestaat om nader onderzoek te verrichten, maar dat de koper dit advies slechts gedeeltelijk heeft opgevolgd. Volgens het hof heeft de koper zijn onderzoeksplicht geschonden door geen nader onderzoek te doen.

Meer weten? Neemt u dan gerust contact met mij op.