Onteigeningsrecht advocaat

Stel: u bent eigenaar of huurder van grond of een pand, maar uw gemeente heeft de grond of het pand nodig, bijvoorbeeld omdat zij er een nieuwbouwcomplex wil realiseren. In dat geval bent u niet rechteloos.

 

De onteingeningsprocedure

Indien de gemeente tot onteigening wil overgaan, dient zij netjes de gehele onteigeningsprocedure te doorlopen.

 

De administratieve fase van het onteigeningsrecht

Deze procedure begint in de administratieve fase. Dit is de fase van de bestuurlijke besluitvorming. Tegen de besluiten die in deze fase genomen worden kunt u steeds bezwaren indienen (“zienswijzen”).

 

Voorwaarden beslissing overheid onteigening

Deze administratieve fase eindigt met een formele beslissing van de overheid (de ‘Kroon’) omtrent de voorgenomen onteigening. In dit besluit moet worden meegewogen:

  • of de onteigening een publiek belang dient;
  • of de onteigening in het belang is van de doelstellingen (zoals het belang bij volkshuisvesting, of het belang bij realisering van infrastructuur)
  • of de onteigening noodzakelijk is;
  • of de realisering van het project waarvoor onteigend wordt urgent is.

 

Onteigeningsnoodzaak & financiële compensatie

De gemeente is verplicht om in eerste instantie langs minnelijke weg met u tot overeenstemming te komen omtrent de koop van uw grond, woning en/of bedrijfsruimte dan wel beëindiging van uw huurovereenkomst. De gemeente dient u hiervoor een financiële aanbieding te doen.

 

Gerechtelijke fase van het onteigeningsrecht

Komen partijen niet tot overeenstemming, dan zal er geprocedeerd moeten worden bij de rechtbank, en belandt men in de gerechtelijke fase.

 

Wat gebeurt er in de gerechtelijke fase van het onteigeningsrecht?

In deze fase bepaalt de rechtbank uiteindelijk of de onteigening door moet gaan en op welke wijze u als rechthebbende schadeloos dient te worden gesteld.

 

Tijdig inbrengen belang

Tijdens de gehele onteigeningsprocedure doen zich mogelijkheden en risico’s voor. Laat u bijvoorbeeld in de administratieve periode na om uw zienswijze in te brengen, dan loopt u het risico dat u een onteigeningsbesluit niet meer bij de rechter kunt aanvechten. Wie zijn belang niet tijdig inbrengt, kan bij de rechter niet klagen over een verkeerde belangenafweging. Uitzondering daarop zijn wel mogelijk.

 

Uitzondering onteigeningsrecht via de rechter

Uitgangspunt is dat de onteigening noodzakelijk is indien verkrijging langs minnelijke weg niet mogelijk is en zonder de verkrijging niet zeker is of het werk waarvoor onteigend wordt kan worden uitgevoerd.

 

Wordt de onteigeningsnoodzaak vervolgens ook nog bij de rechter bestreden, dan oordeelt de rechter niet over de onteigeningsnoodzaak zelf, maar alleen over het besluit dat de overheid daaromtrent heeft genomen.

 

Een beroep op het ontbreken van de onteigeningsnoodzaak blijkt meestal in een van de volgende categorieën te vallen:

  • onvoldoende minnelijke verwervingspogingen (stelling: de onteigening is (nog) niet nodig want het is bij behoorlijk onderhandelen best mogelijk om de grond of het pand minnelijk te verwerven);
  • planologisch getinte noodzaakdiscussies (stelling: het betrokken bestemmingsplan of de betrokken tracébesluitvorming hadden ook heel anders gekund en dan was de onteigening helemaal niet nodig geweest);
  • zelfrealisatie (stelling: de eigenaar is bereid en in staat het werk waarvoor onteigend wordt zelf uit te voeren, dus onteigening – te beschouwen als ultimum remedium – hoeft niet te worden ingezet en mag niet worden ingezet).

 

Kosten & vergoedingen rechtsbijstand

De onteigende heeft recht op vergoeding van de volledige door hem gemaakte kosten van rechtsbijstand en bijstand door andere deskundigen, mits voldaan is aan de dubbele redelijkheidstoets: het moet redelijk zijn dat de onteigende zich laat bijstaan door een rechtskundige en/of andere deskundige en de daarmee verband houdende kosten moeten redelijk zijn.

 

Uitzonderingen hierop zijn wel mogelijk, bijvoorbeeld indien de rechter niet méér geld als schadevergoeding vaststelt dan aan de onteigende in de voorfase werd aangeboden. In zijn algemeenheid kan men dus stellen dat de rechtsbijstandskosten in feite betaald worden door de overheid.

 

Onteigeningsrecht advocaat

Cleerdin & Hamer Advocaten verleent bijstand bij onteigening van woon- en bedrijfsruimten, zowel aan de eigenaar als aan de huurder. De cliënt wordt bijgestaan in de fase dat de onteigening nog kan worden tegengegaan, dus als er nog sprake is van de planfase van de overheid, maar ook als de onteigening reeds een feit is.

 

‹ terug

vastgoedrecht advocaten

Jeroen Spoor
CH Logo

Jeroen Spoor

Vastgoedrecht, Horecarecht & Ondernemingsrecht
Marieke Danel
CH Logo

Marieke Danel

Arbeidsrecht, Ondernemingsrecht & Vastgoedrecht
Bianca Hampsink
CH Logo

Bianca Hampsink

Arbeidsrecht & Vastgoedrecht
Joost Knaap
CH Logo

Joost Knaap

Arbeidsrecht & Vastgoedrecht