Huurovereenkomst bedrijfsruimte

HUUR EN VERKOOP BEDRIJFSPANDEN

Bij huur of koop van bedrijfsruimte staat vaak veel op het spel. Als specialisten in vastgoedrecht en horecarecht kennen wij de regels. Bij Cleerdin & Hamer Advocaten hebben wij grondige kennis van huur, verhuur, koop en verkoop van bedrijfsruimte. Door onze specialistische kennis kunnen wij vragen die u bezighouden snel beantwoorden. Laat u altijd bijstaan door een advocaat bij de huur of (ver)koop van een bedrijfspand.

 

Voorwaarden huur van kantoor- en bedrijfsruimte

Bij de huur van kantoor- en bedrijfsruimte hebben partijen een grote vrijheid om zelf te bepalen tegen welke voorwaarden zij een huurovereenkomst aangaan. Anders dan bij huur van woonruimte speelt het dwingende recht een minder grote rol. Zo is huurcontractduur en huurprijs vrij te bepalen. Daarom is het bij de huur van kantoor- en bedrijfsruimte zo belangrijk om de afspraken goed vast te laten leggen, een advocaat kan u hierin adviseren.

 

Verlenging huurovereenkomst bedrijfsruimte bij verlopen termijn

Bij het verlopen van de termijn van de schriftelijke huurovereenkomst kan de verhuurder de huur opzeggen. In dat geval heeft de huurder slechts één mogelijkheid om langer in het gehuurde te blijven: hij moet de kantonrechter verzoeken om een verlenging van de termijn van ontruiming. Een dergelijk verzoek kan één tot drie keer worden gedaan en de termijn wordt telkens tot maximaal een jaar verlengd. Een dergelijke gerechtelijke procedure is uiteraard niet nodig indien huurder en verhuurder overeenstemming over een nieuwe huurovereenkomst bereiken. Onze specialisten adviseren u graag.

 

Huur en verhuur van winkelruimte en horecabedrijfsruimte

De wet schrijft bij huur van winkelruimte en horecabedrijfsruimte voor dat een huurovereenkomst die langer dan twee jaar duurt een looptijd van tweemaal vijf jaar heeft.

 

Huurtermijn korter dan 5 jaar

Een huurtermijn korter dan vijf jaar is slechts -zonder toestemming van de rechter- mogelijk voor een periode van maximaal twee jaar. Indien de huurovereenkomst niet eindigt na maximaal twee jaar zoals was afgesproken, wordt deze automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor tweemaal vijf jaar. Wil de huurder bijvoorbeeld maar vier jaar huren, dan is daarvoor vóóraf toestemming van de rechter vereist.

 

Beeïndigen huurovereenkomst bedrijfsruimte door huurder

Tijdens de eerste periode van vijf jaar heeft de huurder het recht de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte eenzijdig te beëindigen door vóór het einde van het vierde jaar op te zeggen, met een opzegtermijn van 12 maanden. Een opzegging dient met een deurwaardersexploit of aangetekende brief te geschieden.

 

Beeïndiging huurovereenkomst bedrijfspand door verhuurder

De verhuurder daarentegen heeft dat recht van opzegging na de eerste vijf jaar slechts in uitzonderlijke gevallen. De huurder hoeft de huuropzegging niet te accepteren, ook niet na tien jaar. De huurder moet binnen zes weken na de opzegging van de verhuurder berichten of hij al dan niet met de huuropzegging instemt.

 

Stemt de huurder niet met de opzegging in, dan heeft de verhuurder de toestemming van de rechter nodig. De rechter zal een dergelijke toestemming niet gemakkelijk geven. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat door de rechter is beslist op het verzoek van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst.

 

Dat de verhuurder een geringe kans heeft dat zijn huuropzegging na de eerste vijf jaar slaagt, heeft te maken met het feit dat de huurder veelal moet investeren (in de verbouwing van het pand) en hij zijn investeringen op (langere) termijn moet kunnen terugverdienen.

 

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Na een periode van tien jaar wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook dan geldt een opzegtermijn van twaalf maanden, maar nu kan wel op ieder gewenst moment door de huurder of verhuurder opgezegd worden.

 

Tussentijdse opzegging kan uiteraard wel met wederzijds goedvinden geschieden.

 

Wijziging huurprijs bedrijfsruimte

Na elke vijf jaar kan de huurder of verhuurder wijziging van de huurprijs vragen. Worden partijen het over de nieuwe huurprijs niet eens, dan kan de rechter de huurprijs vaststellen. De rechter zal de huurprijs afstemmen op een aantal vergelijkbare bedrijfsruimten in de nabije omgeving van het gehuurde.

 

Huurcontract & verkoop bedrijf

Indien de huurder tussentijds van zijn huurcontract af wil, omdat hij zijn bedrijf wenst te verkopen en de verhuurder gaat met de nieuwe huurder niet akkoord, dan kan de huurder bij de rechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de koper in zijn plaats als huurder te stellen. De rechter kan die vordering alleen toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering en juiste nakoming van de huurovereenkomst.

 

Gehuurd bedrijfspand veranderen

Een huurder mag slechts veranderingen aanbrengen in het gehuurde indien hij schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft. Geeft de verhuurder de huurder die toestemming niet, dan kan de huurder de rechter verzoeken hem te machtigen om toch die veranderingen aan te brengen. De rechter kan daarbij wel, indien hij de toestemming geeft, een hogere huurprijs vaststellen.

 

Koop en verkoop van bedrijfsruimte

Bij koop en verkoop van een (horeca)bedrijfsruimte gaat het om een aanzienlijke hoeveelheid geld. De koper en verkoper lopen daarbij risico’s. In het koopcontract wordt zoveel mogelijk geprobeerd om deze risico’s af te dichten. Maar let op: anders dan bij koop van woonruimte heeft de koper geen bedenktijd van drie dagen.

 

Wel of geen wettelijke bedenktijd bij aankoop bedrijfspand?

En wat als u bijvoorbeeld een bod heeft gedaan op een horecabedrijfsruimte en dit bod is mondeling door de verkoper geaccepteerd? Kunt u de verkoper aan de mondelinge koopovereenkomst houden? In de rechtspraak is deze kwestie nog niet definitief uitgemaakt.

 

De wettelijke bedenktijd (drie dagen) na het ondertekenen van een koopovereenkomst is ooit ingevoerd ter bescherming van de consumentkoper (voor woonruimte dus). De vraag is of de koper van een bedrijfspand ook een beroep kan doen op bedenktijd. Of deze vraag bevestigend beantwoord kan worden, heeft alles te maken met wat in de koopovereenkomst is vastgelegd.

 

Geen schriftelijkheidsvereiste bij koopovereenkomst bedrijfspand

Bij een bedrijfsmatige koop van onroerend goed hoeft niet te worden voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste die juist wél geldt bij de consumentenkoop. De koopovereenkomst van horecabedrijfsruimte komt dus in principe tot stand zodra de koper het aanbod van de verkoper aanvaardt, ook al is dat niet schriftelijk gebeurd.

 

Bedenktijd vastleggen in koopcontract bedrijfspand

Maar wat nu als partijen in de koopakte vastleggen dat een afschrift van het koopcontract aan de koper moet worden verstrekt en dat vervolgens voor de koper een bedenktijd van drie dagen aanvangt?

 

In die omstandigheden kan de koper binnen drie dagen na de terhandstelling van het koopcontract afzien van de koop, ook al heeft hij al veel eerder (meer dan drie dagen daarvoor) de koopakte ondertekend.

 

De verkoper zal dat niet leuk vinden en mogelijk proberen zich te beroepen op het niet van toepassing zijn van het schriftelijkheidsvereiste. Hij zal vinden dat de koop tot stand is gekomen op het moment van acceptatie van zijn aanbod. In de praktijk gebeurt dat.

 

De koper kan echter terecht van de koopovereenkomst afzien. Het staat partijen immers vrij om nadere voorwaarden – zoals hiervoor omschreven – te verbinden aan de tussen hen gesloten overeenkomst.

 

Verborgen gebreken

Een andere grote bron van problemen zijn de verborgen gebreken. U koopt bijvoorbeeld een horecabedrijfsruimte en na de aankoop blijkt dat de fundering onder de horecabedrijfsruimte z’n beste tijd heeft gehad. Of de houten dakconstructie blijkt te zijn aangevreten door boktorren. De schade beloopt als snel in de tienduizenden euro’s.

Ook voor de verkopende partij kunnen verborgen gebreken desastreus zijn. Zo kunt u bijvoorbeeld aansprakelijk gesteld worden door de koper wegens de verborgen gebreken.

 

Verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken

Kan de koper de verkoper met succes aansprakelijk stellen voor zijn schade? Het antwoord hangt af van de omstandigheden van het geval. Wist de verkoper van het gebrek? Heeft de makelaar goed geadviseerd? Had de verkoper een mededelingsplicht? Of had de koper misschien een onderzoeksplicht? Wat staat er eigenlijk in de koopakte?

 

Deze en nog vele andere vragen bepalen het antwoord op de vraag of de koper of verkoper voor de schade zal opdraaien. Het beantwoorden van deze vragen vereist specialistische kennis van het recht. Het vereist parate kennis van de meeste actuele ontwikkelingen in de jurisprudentie. Wij adviseren u om daarom altijd gebruik te maken van een advocaat bij de koop van een bedrijfspand.

 

Wij, advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht en horecarecht, staan voor u klaar wanneer u een bedrijfsruimte wilt huren, kopen over verkopen!

‹ terug

ondernemingsrecht advocaten

Jeroen Spoor
CH Logo

Jeroen Spoor

Vastgoedrecht, Horecarecht & Ondernemingsrecht
Marieke Danel
CH Logo

Marieke Danel

Arbeidsrecht, Ondernemingsrecht & Vastgoed