Home » Huurrecht bedrijfsruimte » Indeplaatstelling

Indeplaatstelling

Stel, u wilt uw bedrijf verkopen. Maar de onderneming is gevestigd in een huurpand. Dan kan het aantrekkelijk zijn de verhuurder te vragen het huurcontract op naam te zetten van de opvolgende ondernemer. Bereiken huurder en verhuurder hierover geen overeenstemming, dan biedt de wet de huurder de mogelijkheid van indeplaatsstelling.

Wat is indeplaatsstelling?

Een huurder kan bij de kantonrechter een machtiging vorderen om een nieuwe huurder in zijn plaats te stellen als huurder. Zonder dat de huurvoorwaarden wijzigen. Voorwaarde voor het toekennen van een indeplaatsstelling is doorgaans dat de huidige huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn onderneming. Ook moet de nieuwe huurder voldoende (financiële) waarborgen kunnen bieden. Hij moet financieel in staat zijn maandelijks de huur te kunnen voldoen.

Indeplaatsstelling voor elk bedrijf?

Niet elk bedrijf komt in aanmerking voor een indeplaatsstelling. In principe is het alleen mogelijk voor bedrijfslocaties van middenstanders. Dat zijn bedrijfsruimtes die bestemd zijn voor de uitoefening van detailhandel, een restaurant, café, hotel of een andere horecaonderneming, afhaaldiensten of een ambachtsbedrijf. Deze ruimtes moeten ook beschikken over een ruimte die rechtstreeks toegankelijk is voor het publiek. Alleen in uitzonderlijke gevallen is indeplaatsstelling bij andere soorten bedrijfsruimte toegelaten.

Voorwaarden voor indeplaatsstelling

Een vordering tot indeplaatsstelling van een huurder heeft kans van slagen, wanneer aan drie voorwaarden is voldaan:

Er moet sprake zijn van overdracht door de huurder van het door de huurder uitgeoefende bedrijf;
De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht;
De nieuwe huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

Waarom is bedrijfsoverdracht noodzakelijk?

Met de overname van de huur van een bedrijfspand moeten partijen in de eerste plaats overdracht beogen van de in het gehuurde pand gevoerde onderneming. Zonder bedrijfsoverdracht is geen indeplaatsstelling mogelijk. Het is dus niet mogelijk om indeplaatsstelling te bewerkstelligen wanneer in het pand na overdracht een ander bedrijf komt. Een assurantiekantoor dat graag een betere locatie in de binnenstad wil, kan dit niet bewerkstelligen door een kapperszaak over te nemen en zich daar vervolgens te vestigen. Vaak worden dergelijke bestemmingswijzigingen ook in de huurovereenkomst uitgesloten.

Wanneer is sprake van zwaarwichtig belang?

Voorbeelden van een zwaarwichtig belang van de huurder bij overdracht zijn de inbreng van een eenmanszaak in een rechtspersoon of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van de eigenaar. Ook financiële belangen kunnen zwaarwegend zijn, bijvoorbeeld de noodzaak tot overdracht van een slecht renderend bedrijf. De rechter is, óók wanneer er sprake is van een zwaarwichtig belang, niet verplicht de indeplaatsstelling toe te wijzen. De rechter oordeelt afhankelijk van de specifieke omstandigheden of indeplaatsstelling is geboden.

Biedt de nieuwe huurder voldoende waarborgen?

De verhuurder krijgt door de indeplaatsstelling met een nieuwe huurder te maken. De wet schrijft voor dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen aan de verhuurder moet bieden voor de voortzetting van de huurovereenkomst.

Zo voorkomt de wet dat de verhuurder wordt geconfronteerd met een huurder die niet in staat is de huurovereenkomst na te komen. De rechter is zelfs verplicht de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen indien de nieuwe huurder die waarborgen niet kan bieden. Het gaat hierbij niet alleen om de financiële positie van de huurder ten tijde van de overname. Ook bekijkt de rechter in hoeverre de nieuwe huurder in staat is de onderneming renderend voort te zetten, zodat hij ook in de toekomst aan zijn huurverplichtingen kan voldoen.

Procedure voor indeplaatsstelling

Alleen de oorspronkelijke huurder kan een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Gelet op de voorwaarden die aan de indeplaatsstelling worden gesteld, zal de nieuwe huurder nauw bij de procedure moeten worden betrokken.

De vordering tot indeplaatsstelling moet in principe worden ingesteld vóórdat het bedrijf wordt overgedragen, of, in uitzonderingsgevallen, zo spoedig mogelijk na de overdracht. De huurder die zonder vooroverleg met de verhuurder een derde alvast het gehuurde laat gebruiken, pleegt wanprestatie en kan hiervoor door de verhuurder worden aangesproken met alle gevolgen van dien. In het uiterste geval kan de verhuurder zelfs de huurovereenkomst laten ontbinden.

Kan de overdracht om dringende redenen niet worden uitgesteld, dan kan in kort geding worden gevorderd dat de verhuurder in afwachting van de indeplaatsstellingsprocedure de exploitatie door de overnemende partij gedoogt.

Advocaten gespecialiseerd in huurrecht

Bij Cleerdin & Hamer advocaten werken advocaten die gespecialiseerd zijn in het huurrecht en vastgoedrecht. Zij werken verspreid over de kantoren in Amsterdam,

Almere, Alkmaar en Rotterdam. Dagelijks staan we huurders en verhuurders bij met het opstellen van contracten, het geven van adviezen en uiteraard het oplossen van geschillen.

Wij streven ernaar om met advisering uw vraagstukken tot een oplossing te brengen. Op deze manier kunnen wij veel problemen voorkomen en daardoor dreigende geschillen in de kiem smoren. Daar heeft iedereen baat bij. Als een minnelijke oplossing van het geschil niet mogelijk is, leggen we de zaak aan de rechter voor. Ons kantoor heeft op het gebied van huurrecht procesrechtelijke ervaring bij alle gerechtelijke instanties in Nederland. Opgeven doen we nooit: desnoods gaan we door tot de Hoge Raad.

Kijk voor meer informatie over vastgoedrecht en voor juridische informatie over bedrijfspanden en kantoorruimtes op Huurrecht bedrijfsruimte.

Heeft u juridische vragen over uw huurwoning? Lees dan meer over Huurrecht woning.

Contact

Heeft u advies nodig? Heeft u vragen? Neemt u dan vooral contact met ons op.